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土地估价师常见问题与解答
土地估价师常见问题与解答
导语：土地估价师资格实行注册登记制度，有效期暂定为三年。获此资格者应于期满之前，到主管部门申请办理注册登记，否则资格将自行失效。取得土地估价师资格者，可受聘于具有土地评估资格的合法机构，并在其中独立承担土地估价业务。土地估价师受理土地估价业务后，可以向当地土地管理部门申请查阅有关土地登记文件、存档的市场交易实例和有关的地价资料。同时，土地估价师亦有义务将本机构承接的地价评估结果及有关资料，报送评估对象所在地的市、县土地管理部门备案。
1、取得房地产估价师执业资格证书几年内注册不需要继续教育?
《注册房地产估价师管理办法》规定，取得执业资格3年内(自执业资格证书签发日起)申请初始注册的，不需要继续教育。
2、逾期几年注册需要满足继续教育?继续教育需要满足什么条件?
《注册房地产估价师管理办法》规定，取得执业资格超过3年(自执业资格证书签发日起)申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料。
根据《注册房地产估价师继续教育实施办法》(暂行)规定，继续教育满足必修课60学时和学时学时。其中中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施的30学时的必修课和30学时选修课的继续教育;其余各为30学时的必修课和30学时的'选修课的继续教育，由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或者其选定的单位组织实施的继续教育。
3、高校老师取得执业资格注册需要提供什么材料?
高校老师取得执业资格证书注册需要提交以下材料：
(1)房地产估价师注册申请表;
(2)执业资格证书(或注册证书)和身份证件复印件;
(3)与聘用单位签订的劳动合同复印件;
(4)教师证复印件;
(5)所在高校出具从事房地产估价教育或研究的证明;
(6)一寸免冠照片两张。
4、延续注册继续教育需要达到什么规定?
《房地产估价师继续教育管理规定》(暂行)规定;在一个注册期内需要完成继续教育必修60学时、选修60学时。
5、在“房地产估价师注册系统”里身份证号有误，如何处理?
(1)如果是由于身份证15位转18位出现不一致的，需要提供派出所出具身份证号更改证明，并和更改申请、身份证复印件一起上报省级注册管理部门。
(2)如果考试与注册时身份证号一致的，请将身份证号更改申请、身份证复印件一起上报省级注册管理部门。
6、办理了变更，在“房地产估价师注册系统”里执业单位是错误的，如何处理?
由于“房地产估价师注册系统”是于2007年才使用，数据正在逐步完善，可能数据存在差错。如果办理了变更注册，“房地产估价师注册系统”里执业单位是错误的，请将注册证书原件和复印件上报到省注册管理部门。
7、办理了延续，在“房地产估价师注册系统”里注册有效期是错误的，如何处理?
由于“房地产估价师注册系统”是于2007年才使用，数据正在逐步完善，可能数据存在差错。如果办理了延续注册，“房地产估价师注册系统”里注册有效期是错误的，请按照延续注册要求申报延续注册。
8、能否申请非专职估价师?
不能申请非专职注册。规定中取消了房地产估价师专职与非专职的类型。取得房地产估价师执业资格证书后只能在取得房地产估价机构资质单位注册。注册单位需要将注册人员的人事档案委托人才服务中心托管并缴纳社会保险。
9、房地产估价机构名称更名后，注册房地产估价师如何变更注册证书上的执业机构名称?
房地产估价机构名称更名后，单位的注册房地产估价师需要办理变更注册。
需要提交的申报材料(一式二份)：
(1)房地产估价师变更注册申请表;
(2)与更名后新单位签订的劳动合同复印件;
(3)工商行政管理部门出具的更名核准通知书;
(4)更名后新单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件(高校老师申请注册的，提供学校出具的从事房地产估价方面教学的证明、教师证复印件);
(5)房地产估价师注册证书原件及复印件;
(6)身份证件复印件;
(7)更名后新单位的估价机构资质证书复印件;
(8)近期一寸免冠照片。
10、在“中国房地产估价师”网站上的“注册系统”中，进行房地产估价师注册网上申请，在选择执业单位时，界面只进行了刷新，我无法选择“执业单位”怎么办?
在“房地产估价师注册系统”中，选择“执业单位”时要用到弹出窗口的功能。有些计算机安装了具有“拦截弹出窗口”功能的软件，使“注册系统”无法正常使用。遇到这种情况时，可以先暂停或关闭具有“拦截弹出窗口”功能的软件，再进行网上的注册申请工作。
11、在“中国房地产估价师”网站上的“注册系统”中，进行房地产估价师注册网上申请，在选择执业单位时，选择不到执业机构名称，怎么办?
请与资质管理部门联系，将单位名称加入“中国房地产估价师”网站上的“注册系统”中。
12、变更注册和延续注册需要重新换发新证吗?
根据《注册房地产估价师管理办法》(建设部令151号)，从2007年3月1日开始，房地产估价师延续注册和变更注册都要在建设部进行终审，终审后，将换发新的房地产估价师注册证书。
13、延续注册继续教育达到多少学时?
根据住房和城乡建设部的通知，自2008年9月1日至2008年12月31日，注册房地产估价师申请延续注册的，继续教育必须满足60学时(中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施的必修课30学时、选修课30学时的继续教育。如果必修课学时多于30学时，多的学时可以认同为选修。
2009年1月1日后，注册房地产估价师申请延续注册的，继续教育必须满足120学时(中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施的必修课30学时、选修课30学时的继续教育;省里有关部门组织实施的必修课30学时、选修课30学时的继续教育)
取得继续教育学时，按照《注册房地产估价师继续教育实施办法(暂行)》执行。
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土地使用权抵押评估时应注意哪些问题
一、遵守土地估价的一般原则 土地 使用权抵押 属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。 二、充分考虑评估中的风险 划拨土地使用权 抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定 土地出让金 的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20。 划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。
关于土地估价师的问题
应该是800×容积率×修正系数=580×容积率
首先把甲宗地的地价算出来：
甲宗地地价=800×容积率=800元/平方米
然后把甲宗地800元/平方米看成是标准地价
标准地价×容积率修正系数=楼面地价×容积率=总地价
我国的土地使用权如何评估？
现阶段在我国，所有的土地都是实行的是土地国有制，那么在企业和个人申请使用权时，也是要先进行 土地使用权 的评估，那么土地使用权如何评估呢?按照规定会对评估土地进行产权的确认，如果在产权方面没有异议，将会根据土地所在地的自然条件和经济条件来制定最终的价格。 一、土地使用权的评估程序有哪些? 1、明确土地使用权评估的有关事项，包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等;? 2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表;? 3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等;? 4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等? 5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等;? 6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平;? 7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的 征地 水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况;? 8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价; 二、评估原则 1.合法公正的原则 土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的 法规 和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。 2.有利于开发利用的原则 土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。 3.区别对待 土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如 上海 的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。 4.最大使用效益的原则 同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。 企业和个人在向国家申请土地使用权时，对土地的使用价格和土地周边的配套设施都十分看重，所以土地使用权的评估工作变的尤为重要，同时也要让评估工作做到公平公正公开，确保每位公民的权益。
土地价格评估的方法
土地估价基本方法
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
(一)市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：
Vd=Vb x A x B x D x E
Vd—待估宗地的价格
Vb—比较实例宗地价格
A—待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 / 比较实例宗地情况指数
B—待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数
D—待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数
E—待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数
归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
(二)收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
基本公式：
土地收益为无限年期
V= a / r
V —土地收益价格
a —土地纯收益(地租)
r —土地还原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
基本公式：
地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益
(四)剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。
剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的价格
A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;
B —整个开发项目的开发成本;
C—开发上合理利润
对于房地产开发项目，其具体公式为：
土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润
(五)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。
土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：
成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。
用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
土地估价方法中，计算利息的公式问题？
预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；
开发费、专业费在建筑期内的利息：以全部开发费、专业费按建筑期的1/2或以全部开发费、专业费的1/2按全部建筑期计算；
开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全期、全额计息。
